Haus in Erfurt verkaufen: Vollmacht oder Betreuung?

Die Verkaufsentscheidung gehört zum Eigentümer

Wenn ein Eigentümer sein Erfurter Haus nicht mehr allein verwalten kann, bedeutet das nicht, dass Angehörige über sein Vermögen frei entscheiden dürfen. Der passende Weg richtet sich danach, ob er selbst handeln kann, eine wirksame Vollmacht besteht oder ein gerichtlich bestellter Betreuer zuständig ist. § 1814 BGB knüpft eine Betreuung an konkrete Voraussetzungen und an deren Erforderlichkeit. Eine Hilfe bei der Besichtigung und die rechtliche Vertretung beim Grundstücksverkauf erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Für die Familie ist diese Unterscheidung besonders dann wichtig, wenn ein Wohnwechsel oder Pflegebedarf die wirtschaftliche Planung verändert. Zuerst müssen die Wünsche und Rechte des Eigentümers und die tatsächliche Vertretungslage geklärt sein. Eine praktische Erreichbarkeit oder eine familiäre Nähe schafft für sich allein keine allgemeine Verkaufsvollmacht.

Betreuung und Geschäftsunfähigkeit sind verschiedene Fragen

§ 104 BGB beschreibt die Geschäftsunfähigkeit nach eigenen Voraussetzungen. § 1814 regelt dagegen die Bestellung eines Betreuers bei einer krankheits- oder behinderungsbedingten Unfähigkeit, Angelegenheiten rechtlich zu besorgen. Daraus folgt nicht, dass jeder betreute Mensch automatisch geschäftsunfähig ist. Ebenso sagt die bloße Diagnose einer Erkrankung noch nicht alles über die konkrete Wirksamkeit einer Erklärung aus. § 105 betrifft unter anderem Erklärungen Geschäftsunfähiger und solche in Bewusstlosigkeit oder vorübergehender Störung der Geistestätigkeit. Für einen geplanten Hausverkauf müssen diese Fragen deshalb konkret beurteilt werden. Ein Betreuerausweis ist kein pauschaler Nachweis einer unwirksamen eigenen Erklärung. Umgekehrt ersetzt die persönliche Verkaufsbereitschaft nicht die Prüfung, ob der Eigentümer die betreffende Erklärung rechtlich wirksam selbst abgeben kann.

Eine wirksame Vollmacht kann eine Betreuung entbehrlich machen

§ 1814 Absatz 3 BGB stellt die Erforderlichkeit der Betreuung in den Mittelpunkt. Können die Angelegenheiten durch einen geeigneten Bevollmächtigten gleichermaßen besorgt werden, ist eine Betreuung insoweit grundsätzlich nicht erforderlich. Für einen Hausverkauf kommt es daher auf die tatsächlich bestehende Vollmacht und ihren Umfang an. Die Überschrift Vorsorgevollmacht allein beantwortet nicht jede Grundstücksfrage. Eine nur auf andere Angelegenheiten beschränkte Erklärung muss den Verkauf nicht umfassen. Zugleich darf eine wirksame umfassende Vertretung nicht nur deshalb übergangen werden, weil Angehörige einen anderen Weg bequemer finden. Für die wirtschaftliche Entscheidung ist maßgeblich, wer den Eigentümer im konkreten Geschäft rechtlich vertreten kann und welche Bindungen dabei bestehen. Eine reine Betreuungsverfügung ist von einer bereits erteilten Vertretungsvollmacht zu unterscheiden.

Gesundheitliche Notvertretung ersetzt keine Grundstücksvollmacht

§ 1358 BGB regelt eine gegenseitige Vertretung von Ehegatten in bestimmten Angelegenheiten der Gesundheitssorge. Er umfasst unter seinen Voraussetzungen etwa medizinische Einwilligungen und bestimmte Behandlungs- oder Pflegeverträge. Eine allgemeine Befugnis, das Haus des anderen Ehegatten zu verkaufen, steht dort nicht. Für Ihre Planung darf deshalb aus einer zulässigen Entscheidung über eine akute Behandlung keine entsprechende Verfügungsmacht über Grundstücksvermögen abgeleitet werden. Auch ein gemeinsamer langjähriger Haushalt ändert den Gegenstand dieser gesetzlichen Vertretungsregel nicht. Wird ein Verkauf zur Finanzierung eines anderen Wohn- oder Versorgungswegs erwogen, bleibt die dafür benötigte Vertretung gesondert zu klären. Die gesetzliche Hilfe in einer gesundheitlichen Notsituation und die rechtlich verbindliche Veräußerung des Eigentums haben verschiedene Voraussetzungen und Reichweiten.

Form der Vollmacht und Grundbuchnachweis auseinanderhalten

Nach § 167 Absatz 2 BGB bedarf die Erteilung einer Vollmacht im gesetzlichen Ausgangspunkt nicht der Form des Rechtsgeschäfts, auf das sie sich bezieht. Für die Eintragung im Grundbuch verlangt § 29 GBO jedoch grundsätzlich öffentliche oder öffentlich beglaubigte Nachweise für die erforderlichen Erklärungen. Die Wirksamkeit einer Bevollmächtigung und ihre Verwendbarkeit als Nachweis im Grundstücksverfahren sind daher unterschiedliche Fragen. Eine privat unterschriebene Erklärung darf nicht allein wegen einer Überschrift als bereits hinreichender Grundbuchnachweis behandelt werden. Umgekehrt folgt aus der notariellen Form des Kaufvertrags nicht ohne Weiteres, dass jede Vollmacht in gleicher Weise beurkundet sein muss. Für den konkreten Verkauf muss geklärt sein, welche Vertretung besteht und in welcher Form sie für die geplante Abwicklung nachgewiesen werden kann.

Eine behördliche Beglaubigung hat eine gesetzliche Grenze

§ 7 Absatz 1 Satz 2 BtOG lässt die Wirkung einer behördlichen Beglaubigung auf einer Vollmacht mit dem Tod des Vollmachtgebers enden. Für die zeitliche Anwendung setzt § 34 BtOG jedoch eine ausdrückliche Grenze: Diese Regel gilt nur für Vollmachten, die seit dem 1. Januar 2023 durch die Behörde nach § 7 Absatz 1 Satz 1 öffentlich beglaubigt worden sind. Eine vorher erteilte behördliche Beglaubigung darf deshalb nicht allein aufgrund dieser Todesfallregel als erloschen eingeordnet werden. Für Ihren Verkaufsweg ist somit auch der Zeitpunkt der Beglaubigung entscheidend. Die Altfallgrenze bestätigt ihrerseits weder die fortdauernde Wirksamkeit jeder älteren Vollmacht noch deren ausreichenden Umfang für einen Hausverkauf. Die Vertretungsmacht und die Wirkung des Beglaubigungsnachweises bleiben getrennt zu beurteilen. Das gilt auch dann, wenn die Vollmacht ihrem Inhalt nach über den Tod hinausreichen soll.

Eine Vollmacht kann ihre Wirksamkeit verlieren

§ 168 BGB verbindet das Erlöschen der Vollmacht mit dem zugrunde liegenden Rechtsverhältnis und lässt grundsätzlich auch den Widerruf zu, soweit sich aus diesem Verhältnis nichts anderes ergibt. § 172 regelt daneben bestimmte Wirkungen einer ausgehändigten und dem Dritten vorgelegten Vollmachtsurkunde. Für einen Hausverkauf ist deshalb der tatsächliche rechtliche Stand wichtig, nicht allein das Ausstellungsdatum eines vorhandenen Dokuments. Eine ursprünglich erteilte Vollmacht kann später verändert oder widerrufen worden sein. Welche Wirkung eine vorgelegte Urkunde im konkreten Fall entfaltet und welche Kenntnis der Beteiligten zu berücksichtigen ist, muss gesondert beurteilt werden. Ein alter Aktenordner beweist nicht automatisch, dass die darin enthaltene Erklärung heute unverändert für jedes gewünschte Geschäft eingesetzt werden darf.

Die Vollmacht erlaubt nicht automatisch einen Verkauf an sich selbst

§ 181 BGB begrenzt grundsätzlich Geschäfte, bei denen ein Vertreter auf beiden Seiten handelt oder im Namen des Vertretenen mit sich selbst abschließt. Das Gesetz lässt Ausnahmen zu, etwa eine entsprechende Gestattung oder ein ausschließlich der Erfüllung einer bestehenden Verbindlichkeit dienendes Geschäft. Wenn ein Bevollmächtigter das Haus selbst erwerben möchte, ist diese Grenze daher eigenständig zu betrachten. Eine allgemeine Berechtigung zum Verkauf und eine Befugnis zum Geschäft mit sich selbst sind nicht ohne Weiteres identisch. Für Ihre Familie kann die Unterscheidung bei einer geplanten internen Übernahme entscheidend sein. Die wirtschaftliche Attraktivität des Vorschlags ersetzt die rechtliche Vertretungsbefugnis nicht. Ob eine konkrete Ausnahme besteht und welche weiteren Anforderungen gelten, lässt sich nur anhand der tatsächlich wirksamen Gestaltung beurteilen.

Für einen Betreuer zählt sein angeordneter Aufgabenkreis

§ 1815 BGB verlangt die einzelne Anordnung der Aufgabenbereiche durch das Betreuungsgericht. Nach § 1823 kann der Betreuer die betreute Person innerhalb seines Aufgabenkreises gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Eine Bestellung für eine andere Angelegenheit ist daher nicht automatisch die passende Grundlage für einen Grundstücksverkauf. Entscheidend ist der tatsächlich angeordnete Umfang. Für die Verkaufsvorbereitung muss zudem zwischen der bestehenden Vertretungsmacht und einer zusätzlich erforderlichen gerichtlichen Genehmigung unterschieden werden. Die Genehmigung eines bestimmten Geschäfts ersetzt nicht allgemein eine fehlende Zuständigkeit im Aufgabenkreis. Ebenso beseitigt ein ausreichend weiter Aufgabenkreis nicht jede besondere Genehmigungspflicht. Beide rechtlichen Ebenen müssen zu der konkret beabsichtigten Veräußerung passen, bevor aus einem Familienplan ein wirksames Geschäft werden kann.

Die Wünsche des Eigentümers bleiben maßgeblich

§ 1821 BGB verpflichtet den Betreuer, die Wünsche der betreuten Person festzustellen und grundsätzlich zu beachten. Das gilt auch für früher geäußerte Wünsche, soweit nicht erkennbar an ihnen nicht mehr festgehalten wird. Der Betreuer soll die Person vorrangig dabei unterstützen, ihre Angelegenheiten selbst zu besorgen, und die Vertretungsmacht nur im erforderlichen Umfang nutzen. Für einen Hausverkauf steht deshalb nicht allein die bequemste Lösung für Angehörige im Mittelpunkt. Ein vertrautes Zuhause und der Wunsch nach einer bestimmten Nutzung können für den Eigentümer wesentliche Bedeutung haben. Die familiäre Vorstellung, ein Verkauf sei wirtschaftlich einfacher, ersetzt diese gesetzlich geforderte Betrachtung nicht. Zugleich sind die Grenzen der Wunschbefolgung zu berücksichtigen, die das Gesetz für erhebliche Gefahren und andere ausdrücklich geregelte Fälle vorsieht.

Ein mutmaßlicher Wille braucht konkrete Anhaltspunkte

Kann der Betreuer die Wünsche nicht feststellen oder darf er ihnen wegen der gesetzlichen Gefährdungsvoraussetzungen nicht entsprechen, verlangt § 1821 Absatz 4 BGB die Ermittlung des mutmaßlichen Willens. Zu berücksichtigen sind insbesondere frühere Äußerungen, Überzeugungen und persönliche Wertvorstellungen. Nahe Angehörige und andere Vertrauenspersonen sollen sich hierzu äußern können. Das ist etwas anderes als eine Entscheidung nach einer Abstimmung über persönliche Familieninteressen. Für den Verkauf kann relevant sein, wie der Eigentümer früher über das Haus, einen Wohnwechsel oder dessen Verwendung gesprochen hat. Solche Anhaltspunkte sind mit ihrem tatsächlichen Inhalt zu betrachten. Eine pauschale Annahme, jeder Mensch würde in derselben Lage verkaufen wollen, erfüllt den individuellen Bezug nicht. Die Äußerungsmöglichkeit der Angehörigen macht sie zugleich nicht automatisch zu den verfügungsberechtigten Verkäufern.

Beim eigenen Wohnraum gilt ein besonderer Maßstab

§ 1833 Absatz 1 BGB bindet die Aufgabe selbst genutzten Wohnraums durch den Betreuer ausdrücklich an die Wunsch- und Willensregeln des § 1821. Die Vorschrift beschreibt außerdem besondere Gefährdungslagen, etwa eine trotz Ausschöpfung aller verfügbaren Ressourcen nicht mögliche Finanzierung des Wohnraums oder eine erhebliche gesundheitliche Gefährdung trotz umfassender ambulanter Unterstützung. Für Ihre Entscheidung genügt daher nicht allein die Feststellung, dass das Haus viel Arbeit macht. Maßgeblich ist die konkrete Lebens- und Versorgungssituation der betreuten Person. Ein erhoffter höherer Verkaufserlös beantwortet diese Frage nicht selbst. Umgekehrt darf eine tatsächlich erhebliche gesetzlich beschriebene Gefährdung nicht aus Rücksicht auf eine bloße Gewohnheit ungeprüft fortgeschrieben werden. Welche Alternative dem rechtlich maßgeblichen Willen entspricht, ist am Einzelfall zu beurteilen.

Eine Wohnraumaufgabe muss dem Gericht angezeigt werden

Beabsichtigt der Betreuer, selbst genutzten Wohnraum aufzugeben, verlangt § 1833 Absatz 2 BGB eine unverzügliche Anzeige an das Betreuungsgericht mit den Gründen und der Sichtweise der betreuten Person. Die Vorschrift erfasst unter ihren Voraussetzungen auch eine aus anderen Gründen zu erwartende Aufgabe des Wohnraums. Diese Anzeige ist von einer nötigen Genehmigung des konkreten Grundstücksgeschäfts zu unterscheiden. Für die Vorbereitung sollten deshalb Anlass, tatsächliche Wohnsituation und geplanter rechtlicher Schritt nachvollziehbar sein. Ein bloßer Hinweis, der Verkauf sei schon innerhalb der Familie besprochen worden, ersetzt die gesetzlich vorgesehene Beteiligung des Gerichts nicht. Dieser Artikel gibt weder einen fertigen Antrag noch eine bestimmte Bearbeitungsfrist vor. Die Anzeige- und Genehmigungsfragen sind an der tatsächlich angeordneten Betreuung und dem geplanten Geschäft zu klären.

Kaufvertrag und Grundstücksverfügung können genehmigungspflichtig sein

§ 1850 BGB verlangt für bestimmte Grundstücksverfügungen und die Verpflichtung dazu eine Genehmigung des Betreuungsgerichts. Wird mit der Verfügung zugleich selbst genutzter Wohnraum aufgegeben, ist die besondere Regel des § 1833 Absatz 3 zu beachten, auf die § 1850 ausdrücklich Bezug nimmt. Für den Verkauf muss deshalb nicht nur die spätere Eintragung betrachtet werden. Auch der Vertrag, der die betreute Person zur Übertragung verpflichtet, kann dem gesetzlichen Genehmigungserfordernis unterliegen. Ein bereits beurkundeter Kaufvertrag ist damit nicht automatisch in jeder Hinsicht endgültig wirksam. Die notarielle Beurkundung nach § 311b und die betreuungsgerichtliche Genehmigung erfüllen unterschiedliche Funktionen. Ob und in welchem Umfang die Genehmigung erforderlich ist, richtet sich nach der konkreten Verfügung und dem einschlägigen gesetzlichen Tatbestand.

Die Genehmigung wird erst mit Rechtskraft wirksam

§ 1855 BGB erlaubt dem Betreuungsgericht, die Genehmigung eines Rechtsgeschäfts nur gegenüber dem Betreuer zu erklären. Hinzu kommt § 40 Absatz 2 FamFG: Ein genehmigender Beschluss wird erst mit Rechtskraft wirksam. Für Käufer und Verkäufer ist deshalb eine bloße positive Nachricht nicht ohne Weiteres mit einer bereits wirksamen Genehmigung gleichzusetzen. Ist ein Vertrag zunächst ohne erforderliche Genehmigung geschlossen worden, regelt § 1856 zusätzlich deren Wirkung gegenüber dem anderen Vertragsteil. Die wirksam gewordene Genehmigung oder Verweigerung muss ihm durch den Betreuer mitgeteilt werden. Diese verschiedenen Stufen können den rechtlich tragfähigen Verkaufsablauf bestimmen. Eine Bestätigung des Eingangs einer Anfrage oder die Erwartung eines positiven Ergebnisses erfüllt sie nicht. Die tatsächliche Wirksamkeit muss an den gesetzlichen Voraussetzungen gemessen werden.

Ein zunächst ungenehmigter Vertrag ist nicht dieselbe Lage wie eine endgültige Ablehnung

§ 1856 Absatz 1 BGB lässt die Wirksamkeit eines vom Betreuer ohne erforderliche Genehmigung geschlossenen Vertrags von einer nachträglichen Genehmigung abhängen. Dieser Schwebezustand darf nicht als bereits sicherer Abschluss dargestellt werden. Zugleich bedeutet er nicht automatisch, dass eine nachträgliche wirksame Genehmigung ausgeschlossen wäre. Für die wirtschaftliche Planung müssen die Beteiligten unterscheiden, ob ein Antrag noch offen ist, eine wirksame Genehmigung vorliegt oder eine Verweigerung wirksam mitgeteilt wurde. Der Käufer kann sein Interesse und seine Finanzierung anders bewerten, solange der Vertrag noch von dieser Voraussetzung abhängt. Eine bloß gewünschte Übergabe macht die offene Wirksamkeitsfrage nicht gegenstandslos. Die konkreten Rechtsfolgen sind anhand des Vertragsschlusses und des tatsächlichen Genehmigungsstands einzuordnen.

Eine Aufforderung des Käufers kann eine eigene Frist auslösen

Fordert der andere Vertragsteil den Betreuer zur Mitteilung auf, ob die Genehmigung erteilt sei, enthält § 1856 Absatz 2 BGB eine besondere Regel. Die Genehmigung kann dann nur bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Empfang der Aufforderung mitgeteilt werden; ohne Mitteilung gilt sie als verweigert. Das ist keine allgemeine gesetzliche Zusage, dass das Gericht jeden Grundstücksfall innerhalb dieser Zeit bearbeiten müsse. Für den Verkauf ist die Unterscheidung wichtig, weil eine vertragliche Schwebe und eine vom Vertragspartner ausgelöste gesetzliche Folge nebeneinanderstehen. Eine Anfrage nach dem bloßen Bearbeitungsstand ist zudem anhand ihres wirklichen Inhalts zu beurteilen. Die Frist darf weder ab einer beliebigen Familienbesprechung berechnet noch als garantierter Abschlusszeitpunkt für den gesamten Verkauf ausgegeben werden.

Eine behauptete Genehmigung kann ein Widerrufsrecht auslösen

§ 1857 BGB behandelt den Fall, dass der Betreuer gegenüber dem anderen Teil wahrheitswidrig eine Genehmigung behauptet hat. Dann kann der Vertragspartner grundsätzlich bis zur Mitteilung der nachträglichen Genehmigung widerrufen, sofern er das Fehlen der Genehmigung beim Vertragsschluss nicht kannte. Die Regel knüpft damit an einen genau beschriebenen Sachverhalt an. Sie ist kein allgemeines jederzeitiges Rücktrittsrecht für jeden Käufer eines Hauses unter Betreuung. Für Ihre Verkaufsdarstellung folgt daraus, den tatsächlichen Genehmigungsstand zutreffend wiederzugeben. Eine fehlende Voraussetzung darf nicht durch die Behauptung ersetzt werden, sie sei bereits erfüllt. Zugleich lässt sich aus einer noch offenen Anfrage allein nicht jeder gesetzliche Widerruf ableiten. Inhalt der Erklärung, Kenntnis des Vertragspartners und spätere Mitteilung bleiben gesondert zu beurteilen.

Bei Geschäften in der Familie gelten zusätzliche Vertretungsgrenzen

§ 1824 BGB schließt den Betreuer bei bestimmten Geschäften mit seinem Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie von der Vertretung aus; das Gesetz enthält eine Ausnahme für die ausschließliche Erfüllung einer Verbindlichkeit. § 181 bleibt daneben ausdrücklich anwendbar. Bei einem gewünschten Hausverkauf innerhalb der Familie reicht es deshalb nicht, nur einen guten Preis und einen passenden Genehmigungsantrag zu betrachten. Auch die Person, die den Eigentümer vertreten soll, muss für gerade dieses Geschäft rechtlich handeln können. Ein bestehender Interessenkonflikt wird nicht automatisch dadurch beseitigt, dass die Angehörigen das Vorhaben praktisch unterstützen. Die Regeln für den gerichtlich bestellten Betreuer und die mögliche Gestattung eines Insichgeschäfts bei einer Vollmacht sind dabei nicht ungeprüft gleichzusetzen. Die konkrete Beteiligtenstruktur bestimmt die erforderliche weitere Einordnung.

Die eigene Erklärung kann einem Einwilligungsvorbehalt unterliegen

§ 1825 BGB ermöglicht unter den gesetzlichen Voraussetzungen einen gerichtlich angeordneten Einwilligungsvorbehalt für bestimmte Aufgabenbereiche. Diese Anordnung ist eine zusätzliche Frage zur bestehenden Betreuung. Besteht sie, kann die betreute Person für eine entsprechende Willenserklärung die Einwilligung des Betreuers benötigen; das Gesetz enthält bestimmte Ausnahmen. Für einen Hausverkauf darf deshalb weder aus der bloßen Betreuung noch aus einer vorhandenen eigenen Unterschrift allein auf die gesamte Wirksamkeit geschlossen werden. Entscheidend ist, ob ein einschlägiger Vorbehalt angeordnet wurde und welche Erklärung davon erfasst ist. Die Ausnahme für lediglich rechtlich vorteilhafte Geschäfte sollte nicht pauschal auf eine Veräußerung mit eigenen Verpflichtungen übertragen werden. Die tatsächlichen Anordnungen und die rechtliche Natur des Geschäfts gehören zusammen betrachtet.

Die örtliche Betreuung richtet sich nicht nur nach der Hausadresse

Das Amtsgericht Erfurt nennt die Anordnung einer Betreuung und Grundbucheintragungen als Aufgaben der freiwilligen Gerichtsbarkeit. Für die örtliche Betreuungszuständigkeit enthält § 272 FamFG jedoch eine eigene Rangfolge. Vorrangig kann das Gericht zuständig sein, bei dem die Betreuung bereits anhängig ist; danach kommt insbesondere der gewöhnliche Aufenthalt der betroffenen Person in Betracht. Die Lage eines Hauses in Erfurt bestimmt deshalb nicht allein jedes zuständige Betreuungsgericht. Für Ihre Vorbereitung ist hilfreich, den vorhandenen Betreuungsbeschluss und die tatsächlich benötigte Entscheidung richtig zuzuordnen. Ein Wohnwechsel kann andere Fragen auslösen als eine unveränderte Grundstückslage. Diese organisatorische Klärung ersetzt keine Genehmigung, verhindert aber, dass Grundbuchzuständigkeit und Betreuungszuständigkeit als dieselbe Aufgabe behandelt werden.

Beratung und Verkaufsbegleitung haben unterschiedliche Aufgaben

Der Verein für Persönliche Hilfen und Betreuungen in Erfurt beschreibt persönliche Beratung zu Vorsorgevollmacht und Betreuungsverfügung. Solche Informationen können helfen, die passende Vertretungsform und eigene Vorsorgewünsche zu verstehen. Sie sind von der rechtlichen Prüfung einer konkreten Grundstücksveräußerung und von einer wirtschaftlichen Einschätzung des Hauses zu unterscheiden. Für Ihren nächsten Schritt zählt daher die noch offene Entscheidung: Geht es um eine wirksame Vollmacht, den Aufgabenkreis eines Betreuers, eine nötige Genehmigung oder den tatsächlichen Verkaufswert? Keine dieser Antworten ersetzt die anderen. Der Artikel bestätigt weder die Wirksamkeit eines vorhandenen Dokuments noch die Genehmigungsfähigkeit eines individuellen Verkaufs. Er macht die unterschiedlichen Voraussetzungen erkennbar, damit Sie die Unterstützung wählen können, die zur Situation des Eigentümers und zu seinem tatsächlichen Willen passt.

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Quellen und Lesestand

Quellen gelesen am 29. Oktober 2026. Allgemeine Arbeitshinweise ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.